当学区房遇到拍卖怎么办？
发布日期：2017-12-07
1
负债百万买房 换来黄粱一梦
李先生是一名来自安徽的新上海人，两年前他开始了在上海一所知名大学的任教。为了在这座城市稳稳地扎根下来，李先生与妻子决定购买一套学校附近的房子。经过大半年的看房比较，综合多种因素考量后，两人对位于吉浦路某处的一套两居室基本表示满意，在敲定履约所需的各种细节后，李先生与房屋产权人陈老板签订了总价410万元的房屋买卖合同。
“在没接到那个电话前我们还觉得特别幸运。”李先生苦笑道。因为彼时房地产市场尚在缓慢的增长中，这套房屋有较大升值空间。更重要的是所购房屋地处资源优厚的教育圈，自己的孩子正适学龄，读书问题有望一劳永逸解决。
合同中，双方约定房屋首付款为218万元，剩余房款待双方办理过户手续后由银行贷款发放，双方需在当年7月31日前向房地产交易中心申请办理过户手续。
合同一签完，李先生即开始到处筹措首付款，连借带要、拼拼凑凑终于把218万元交到了陈老板的手中。
然而，事情却发生了意想不到的变化。原本根据合同约定，李先生一家应于当年7月15日搬入该房屋，然后再准备办理过户登记的手续。可就在6月底的一天早晨，李先生突然接到了陈老板的一通电话。电话里，陈老板表示因自身债务问题，李先生购买的吉浦路房屋已在5月19日被虹口区人民法院依法查封，目前无法正常办理过户手续。
好端端的房屋为何会被查封？这对李先生而言不啻是一记惊雷。
原来，陈老板开办了一家公司，曾与另一家贸易公司发生借款合同关系，陈老板亦是合同担保人。此后合同履约不畅，贸易公司将陈老板及其公司均告上法庭，法院判决陈老板的公司返还借款本金380余万元及利息等费用，陈老板对债务负连带责任。判决生效后，公司及陈老板并未主动履行债务，于是贸易公司申请执行。经多方寻找，被执行公司并无其他财产可供执行，后依照贸易公司申请，法院对陈老板名下的财产进行查封，其中就包括吉浦路的房产。
让李先生更无法接受的是，陈老板多次表示，自己的银行账户、在外地的商铺也被查封，但七七八八加起来都没这套房产值钱，所以司法拍卖是怎么也绕不过去的坎。
“当时听到这个消息我整个人都懵了，我不敢告诉家人，惹了那么大的祸怎么办，怎么补！现在付出去的首付款有200多万元，除去我们自己的钱，还有100多万元是问亲戚朋友借的。严重的是，200多万元付出去，我的房子可能还是泡汤。”事情发生后，李先生食不知味，夜不能寐，焦虑、悔恨、绝望、无助，无时无刻不纠缠着他，一头浓密的黑发也白了不少。
此后虽未办理过户手续，但心有愧意的陈老板仍将房屋钥匙交给了李先生。说起来是入住新房，但李先生一家始终挥不去房屋被查封的阴影——银行贷款早已泡汤、过户手续搁置不前，司法拍卖像悬在空中的另一只靴子，随时可能掉下来。在多方咨询了解后，李先生决定以案外人的身份对执行案件提出了执行异议申请。
2
争房三方拉锯 眼看无果而终
庭前证据交换，三方剑拔弩张。贸易公司向法庭表示，根据生效判决书，陈老板应对债务承担连带责任，目前最值钱的就属这一套房屋了，且该房屋登记在陈老板名下，法院查封并无不当。由于自己的债权唾手可得，贸易公司态度非常强硬，坚决不同意解除房屋查封。
出于解决公司与自身债务的考虑，陈老板也不同意解除对涉案房屋的司法查封。他认为，李先生既没有在查封前占有房屋，也没有在此前支付所有的房屋款项，因此执行异议不符合法定条件，法院应驳回李先生的异议请求。
虹口法院承办此案的执行庭审判长黄宇姣很清楚执行异议案件的审查标准。就本案而言，异议人李先生并不占优——他是在法院查封之后才实际占有使用房屋，而且未支付全部价款，其通过银行贷款支付的剩余房款尚未落实，因此李先生的异议请求从理论上很难获得支持。
第一次证据交换无果而终，李先生在签完笔录后怅然若失，留在法庭不肯离去。黄宇姣发现异议人情绪异常，于是与书记员一同留下与李先生聊聊。
李先生将自己看房、筹款继而被告知查封的整个过程一股脑都告诉了黄宇姣。“买房是人生大事，我们夫妻俩算得小心，却没想到如此不顺利。”他还表示，自己曾尝试以房地产买卖合同纠纷为由向房屋所在地法院提起诉讼，要求陈老板继续履行房屋买卖合同并办理过户手续，但房屋所在地的法院工作人
员向他解释，房屋上已存在一个正式查封，在没有排除正式查封情况下不能处理过户的诉讼请求。而以当下情势，让贸易公司让步无异于与虎谋皮，自己这次真是要栽大跟头了。
“我实在无路可走了，过户的官司是没希望打了，眼看着这房子就要被拍卖了，能不能想个办法和贸易公司再商量商量？”李先生搓着手一脸忧愁。
听了李先生的述说，黄宇姣陷入了沉思。一边是查封到房产咬死不肯放手的申请执行人，一边是好不容易支付了首付款实际入住的善意买受人。如果依照相关规定裁定驳回李先生的异议，虽满足了贸易公司申请执行的案件，但势必让李家从已经搬入的房屋迁出。往后，李先生虽能进行房屋买卖合同的诉讼，但房屋已不存在，顶多是赔偿责任，而且极有可能因陈老板没有可供执行的财产而成为一桩无法执结的案件，李家人此后的置业与生活都将受到一波剧烈的冲击。那么，是否存在一个让申请执行人与异议人都可能让步的切入口，从而消解对立，让双方都有所得？
房款！剩余房款是一个切入口。黄宇姣眼前一亮，她问起李先生房屋剩余的192万元房款打算如何处理。李先生表示，如果贸易公司有缓和的迹象，自己愿意筹集全部房款。
3
法官盘活死结 巧解房产难题
案件调解虽能缓和矛盾冲突，但调解效果很大程度上取决于办案法官的智慧，需要不断假设、修补影响当事人实际利益的方案来改变冲突各方此前的固有想法。
第一次开庭后不久，李先生就打电话给黄宇姣，表示已经准备好了192万元房款。
“银行贷款走不通，这些钱都是我们四处筹措的。”李先生说得很诚恳。他还告诉黄宇姣，卖家陈老板向房屋所在地法院提起了解除房地产买卖合同的诉讼，自己也对此提起了要求履行合同的反诉请求，并向房屋所在地法院申请轮候查封了吉浦路的房屋。“只要有一丝希望，我也要争取一下。”他坚定地说。
另一方面，贸易公司却是静水深流，称金额太少，还要商量商量。
做好申请执行人，也就是贸易公司的工作，事情才有可能发生转机。深思熟虑之后，黄宇姣找到该案的执行法官陈浩，共同商讨解决两起案件的对策，并与他一道面见了申请执行人。
“目前形势对你比较有利。”陈浩开门见山与贸易公司的总经理谢先生说道，“吉浦路的房屋一旦拍卖基本就可以确保你方债权。”
谢先生清楚，被查封的房屋已比李先生买入时有了一定程度的上涨，如果司法拍卖，肯定可以解决己方债权长期得不到清偿的局面。
陈浩接着列举了债务人陈老板在其他处的商铺及被法院查封的银行账户，谢先生估算了大致的金额——债权可全部覆盖，如果司法拍卖现场效果好，甚至还会多出些钱款。
“能不能试试另一种方法？”黄宇姣
借机问道，“吉浦路的房子放一放，先拍卖已经查封的商铺。”
对此，谢先生表示不解。黄宇姣解释道，“拍卖吉浦路房子固然能解决你很大一部分债权，但房屋上确有纠纷，尤其对于无辜的买家而言，已尽了合同义务，全家也已入住，现在为了拿下房子，还准备了房屋尾款推动合同最终履行。将心比心，他也是受害者，大家能不能再做些退让。”
谢先生有些沉默，黄宇姣趁热打铁说道，“现在房屋买卖的官司正在进行中，买家胜诉的希望非常大。不过因为法院查封在先，所以房屋过户无法办理，是个死结。如果想把它盘活过来，必须要你们两方坐下来谈谈首封权的问题。”
黄宇姣和陈浩讨论过，最好的方案是，贸易公司解除首封，买家的轮候查封上升为首封，接下来便是房地产买卖合同履行过户，由买家把剩余192万元房款支付到法院，连同商铺拍卖、银行账户存款，也能覆盖贸易公司的债权。
谢先生听了详细方案后表示会加以考虑，见谢先生态度有所松动，黄宇姣赶紧与李先生联系。李先生表示自己愿意出一定费用，以补偿贸易公司解除首封权的行为。
经过承办法官与执行法官的多次协调，李先生与贸易公司终于就房屋正式查封的首封权达成补偿协议：李先生一次性补偿贸易公司30万元，该补偿款不扣抵李先生的购房房款，后者解除对房屋的查封手续。
一盘无法落子的棋被盘活了。
2017年7月10日，虹口法院发出《协助执行通知书》，要求李先生协助将其应支付给陈老板的房屋买卖余款192万元缴纳至法院。7月11日，192万元房款入法院代管款。7月17日，192万元代管款转入贸易公司账户。7月19日，虹口法院出具执行裁定书，解除对房屋的查封措施，使房产买卖合同案件的判决得以顺利进行。7月28日，房屋所在地法院作出一审判决支持李先生要求继续履行合同的反诉请求，并要求陈老板配合履行过户手续，陈老板自知无理，已悻悻撤回本诉。
至此，李先生继续履行房产买卖合同的请求得到了最终支持，保住了自己的房产，贸易公司也即将完全实现自身债权。
此后，李先生再次来到法院给黄宇姣法官送上“依法办案，为民解忧”的锦旗。不久，申请执行人贸易公司也送来了“正义的法庭，公正的调解”的锦旗。在牵涉真金白银的执行阶段，势不两立、水火不容的两方在法官的指导下终于化干戈为玉帛。（文中人物除法官外均系化名）
案后余思
2016年以来，全国法院积极稳妥开展审执分离改革试点工作，执行裁判庭实现了执行裁判权与执行实施权分权运行的分离，是执行体制机制改革的重要内容，亦是基本解决执行难的重要助力。以上这则案例中，法官在执行异议案件审理过程中，以申请异议人与债权人的权益平衡为出发点，在法律框架允许的范围内积极推进解决方案落地，对申请异议人及债权人的实体权益维护均起到了良好的保障作用。
本案涉及的执行异议属于执行救济的范畴，是执行程序中的重要制度之一。2015年5月5日，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）施行，该规定遵循利益平衡原则，确保当事人、利害关系人、案外人的相关利益在执行程度中达到合理的优化平衡状态。
与本案最相关的是《规定》第二十八条，该条指出，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
由此可见，《规定》对执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产进行了明确规定，该条也系借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案处理过程中，法官高度领会《规定》的制定精神，综合考虑案外人购买房屋时的行为与过错情况、申请执行人全部实现债权的可能性及相关案件审理情况，通过协议解决首封权的方式，盘活案件症结，从而促使案外人与申请执行人的利益实现双赢。
